Eesti Pank püüab ennetada uut kinnisvaramulli

Esimesena nõudena ei või laenusumma edaspidi ületada 85 protsenti laenutagatise ehk soetatava eluaseme väärtusest. Eesti lähiriikidest on sarnase nõude kehtestanud näiteks Rootsi ja Leedu.

Samas - kui laenu käendab Kredex, võib laenu anda ka kuni 90 protsenti tagatise väärtusest. See tähendab, et muuhulgas jääb noortele peredele alles võimalus Kredexi käendusega omafinantseeringu summat vähendada.

Teine nõue on, et laenusoovija kõik igakuised laenu- ja liisingumaksed kokku võivad moodustada kuni 50 protsenti tema netosissetulekust. Netosissetulek tähendab regulaarset sissetulekut, mis pärast maksude maksmist laekub pangaarvele.

Kolmas nõue on, et eluasemelaenu võib anda kuni 30 aastaks. See välistaks olukorra, mis on praegu tekkinud näiteks Rootsis, kus laenudelt tasutakse vaid intresse ning põhisumma tagasimaksmiseks kulub keskmiselt 140 aastat. Ka Rootsi, kus kinnisvara- ja laenubuum kujutab endast majandusele tõsist riski, kaalub praegu reegleid, mis tagaks laenude kiirema tagasimaksmise.

Õppetund eelmisest buumist

Eesti Panga presidendi Ardo Hanssoni sõnul on eluasemelaenude nõuded keskpanga ennetav samm, et ära hoida laenubuumi riski tulevikus. “Tegu on osaliselt õppetunniga eelmisest laenubuumist, kus sellised tööriistad oleks võinud laenukasvu hoogu pidurdada ja buumijärgset kriisi pehmendada.”

Ühtlasi kaitsevad need meetmed ka laenuvõtjat, hoides üle kuumenenud turul ära tehingud, mis majanduslanguse korral tähendaks probleeme laenumaksete tasumisel.

Eesti Pank rõhutab, et reeglite sisseviimine on praeguses olukorras ennetav, et vajadusel oleks vajalik instrument olemas. Et kinnisvaraturul valitsev olukord hetkel lisapiiranguid ei nõua ja pangad käituvad märksa konservatiivsemalt, püütakse reeglid jõustada n-ö neutraalsel moel, et see eluasemelaenude väljastamise tingimusi ei karmistaks.

Eesti Panga asepresidendi Madis Mülleri sõnul on olukord Eesti kinnisvaraturul kuue kuu taguse ajaga võrreldes rahulikum. Kinnisvara kiire hinnatõus ja piiratud ostuvõime on hoo maha võtnud – seni oli see Eurostati andmeil ELi kiireim. Kuid sektor on potentsiaalne riskikoht – laenuintressid on ja jäävad veel pikalt madalale tasemel ning palgad tõusevad.

Eluasemelaenu tulumaksuvabastus väärib kaalumist

Rootsi keskpanga juht Stefan Ingves ütles eile Rootsi laenu- ja kinnisvaraturu kohta, et selle ohjeldamist tuleb vaadata ühtse paketina – lisaks finantsjärelevalve seatud sarnastele piirangutele nagu on kehtestamas Eesti, tuleb valitsusel regulatsioonide ja maksumeetmetega aidata mullistuse tekkimine ära hoida.

Äripäeva küsimusele, kas ka Eestis võiks valitsus maksupoliitikaga keskpanga meetmeid täiendada, vastas Ardo Hansson et keskpank maksupoliitika detaile ei kommenteeri ja leiab, et just keskpangas praegu kavandamisel olevad meetmed on palju perspektiivikamad. Need on paindlikud ja vastavalt kohalike olude muutusele kiiresti muudetavad. Samas möönis Hansson, et Eesti Panga juba pea 10 aastat tagasi enne kinnisvarabuumi soovitatud eluasemelaenu tulumaksuvabastuse kaotamine vääriks ka praegu kaalumist.

„Seda tasuks kaaluda mitte niivõrd vastutsüklilise meetmena, vaid laiemalt. See on jälle selline asi, mis soodustab võõrvahenditel baseeruvat majanduse arengut ja moonutab turgu natuke. Seda võiks kindlasti kaaluda, et maksusoodustust vähendada.“

Eesti Pank plaanib nõuded kehtestada kõikidele Eestis tegutsevatele pankadele, sealhulgas välispankade Eestis tegutsevatele filiaalidele. Nõuded puudutavad eraisikule Eestis eluaseme ostmiseks, renoveerimiseks või ehitamiseks antud laene. Nõuete täitmist hakkab jälgima finantsinspektsioon.

Plaani kohaselt on kommertspankadel lubatud teha seatud nõuetes erandeid 15 protsendi ulatuses kuu jooksul väljastatud eluasemelaenude mahust. Erandid on mõeldud juhuks, kui laenuvõtjal on näiteks väga hea maksevõime või tagatis.